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Karlsruhe: Presseportal

4. August 2014

Gutachterausschuss legt Immobilienmarktbericht vor

Südstadt-Ost

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Wohnstandort Karlsruhe: Die Attraktivität der Stadt wirkt sich auch auf die Immobilienpreise aus.

Wohnstandort Karlsruhe: Die Attraktivität der Stadt wirkt sich auch auf die Immobilienpreise aus.

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Baugebiet Knielingen 2.0

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Preise reagieren auf die Verknappung des Angebots

Ein noch günstiges Preisniveau war gestern: Ein Blick in den gerade von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses veröffentlichten Immobilienmarktsbericht 2013 liefert die Indizien für eine Angebotsverknappung. Sie führen zu einem generell höheren Immobilienpreisniveau - und zu einigen „Preis-Ausreißern“, die sich allein über den Wert der Immobilien nicht begründen lassen.

„Bei diesen Objekten scheint die Kaufentscheidung durch die persönlichen Finanzierungsmöglichkeiten, getragen vom Wunsch, beim Immobilienerwerb auf jeden Fall zum Zuge zu kommen, beeinflusst worden zu sein“, führt Wolfgang Karcher, Leiter der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses aus. In allen drei Teilmärkten - unbebaute sowie bebaute Grundstücke und Wohnungs- und Teileigentum - gingen 2013 die Verkaufsfälle zurück (um knapp sechs Prozent auf 3.187 Verkaufsfälle). Auffallend: Teilweise wurde im letzten Jahr Wohnungseigentum vom Bauplan weg verkauft, das erst 2015 fertig gestellt wird. Karlsruhe ist begehrt - zugreifen, hieß da offensichtlich das Motto. Mit dem Vorsitzenden des Gutachterausschusses, Dr.-Ing Michael Mürle, ist sich Karcher einig, dass die „Schallmauer zur Immobilienblase“ nicht überschritten wurde. Alles laufe noch in einem darstellbaren Preis-Korridor - auch wenn dieser „dynamischer auf den aktuellen Markt reagiert“, so Karcher.

Den Immobiliensektor transparent herauszuarbeiten ist momentan die große Herausforderung für den Gutachterausschuss. Denn wo Teilmärkte leergefegt sind, wo etwa „Betongold“ als Kapitalanlage mangels anderer Rendite-Alternativen nicht veräußert wird, da gibt es oft zu wenige Kauffälle für eine Marktanalyse der einzelnen Segmente. Beispiel: 2013 wechselten nur 56 Mehrfamilienhäuser den Eigentümer - das entspricht dem niedrigsten Stand der letzten fünf Jahre (2009 : 95).

Transparenz auch für kaufpreisarme Bereiche

„Natürlich ist unser Anspruch, auch bei wenigen zur Verfügung stehenden Daten das Markgeschehen nachvollziehbar zu machen“, betont Karcher. Um kaufpreisarme Bereiche besser „einzuordnen“, haben sich Sachverständige des Gutachterausschusses in diesem Jahr in Teilbereichen zusätzlich eines objektivierten Ersatzbewertungsverfahrens bedient. Diese erstmals für Mehrfamilienhausgebiete vorgenommene Methode ist zwar sehr aufwändig, dennoch notwendig, um in kaufpreisarmen Bereichen künftig zu einer aussagekräftigen Markbeurteilung zu gelangen, ist sich Karcher sicher.

Auf den allgemeinen Markt (ohne Erwerb von Erbbaugrundstücken durch die Erbbauberechtigten) kamen 2013 nur 16 Reihenhausgrundstücke. Ein 270 Quadratmeter großes Reihenhausgrundstück kostete 2013 durchschnittlich 103.000 Euro. Mit rund 37 Prozent gingen 2013 die Verträge (118 Kauffälle) für Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke zurück. Für gute Lagen liegt das Bodenrichtwertniveau zwischen 380 und 540 Euro pro Quadratmeter (Reihenhaus: 380 bis 490 Euro). Ein typisches rund 60 Jahre altes Ein- und Familienhaus mit rund 180 Quadratmetern zum Wohnen und einem 575 Quadratmeter großen Grundstück war für durchschnittlich 440.000 Euro zu bekommen. Wer hier oder bei einem Reihenhaus noch auf der Suche ist oder seine eigene Immobilie einschätzen will, kann sich mit den im Marktbericht aufgeführten Vergleichsfaktoren einen Orientierungswert ermitteln. Wie das geht, wird an einem Beispiel aufgezeigt. Der hiefür notwendige Bodenrichtwert ist online kostenlos abrufbar.

Während der Markt für neue Eigentumswohnungen primär von der Südstadt-Ost bestimmt ist  und insgesamt zwölf Prozent weniger Vertragsabschlüsse aufweist, wurden beim Teilmarkt Weiterverkauf  2,5 Prozent mehr Objekte verkauft. Die  Preise stiegen um rund zehn Prozent an. „Zu den gemittelten Werten für vergleichbare Wohnungen bietet der Gutachterausschuss erstmals eine differenziertere Betrachtung über eine so genannte Boxplotdarstellung der Vergleichsfaktoren an“, informiert Karcher. Auch dies als Hilfe für Laien, sich im „Immobiliendschungel“ zurechtzufinden. Die Darstellung spreizt für Baujahresklassen die Mittelwerte auf: In welcher Preisspanne liegen 50 Prozent,  in welcher 90 Prozent der Kauffälle, wo liegen die Ausreißer? „Der Markt verändert sich, solche Preisspannen bei an sich gleichwertigen Objekte werden zunehmen“, ist sich Karcher sicher, dass Mittelwerte alleine als Richtschnur künftig nicht mehr genügen.

Daten für Sachverständige

Und damit die Sicht auf einen sich wandelnden Immobilienmarkt stets klar bleibt, werden für Fachkundige Daten wie Indexreihen, Umrechnungskoeffizienten oder auch Liegenschaftszinssätze und Sachwertfaktoren immer wichtiger. Und wurden - wie auch die Bodenrichtwerte - fast komplett überarbeitet. Zunehmend zu berücksichtigen sind bundeseinheitliche Vorgaben. Ziel sei dabei, so Mürle, diese um  regionale Bezüge zu ergänzen. So liefere der aktuelle Bericht mit den ermittelten Sachwertfaktoren die Anpassung der bundeseinheitlichen Standards auf den Karlsruher Immobilienmarkt.

Der Marktbericht ist ab sofort im Netz unter www.karlsruhe.de/gutachterausschuss zu finden. Die Druckausgabe ist bei der Geschäftsstelle, Hebelstraße 21, für 40 Euro (pdf-Datei: 20 Euro)  zu bekommen (Telefon: 0721/133-3092, Mail: gutachterausschuss@karlsruhe.de). -